El recuerdo de la crisis del 2008 ha llevado a muchos a pensar (dentro y fuera del sector inmobiliario) que la pandemia provocada por el coronavirus iba a producir una bajada de los precios de alquiler y compraventa de gran envergadura. Lo cual no ha ocurrido en gran medida gracias a una reacción rápida e inteligente del sector inmobiliario y a las ayudas públicas a la ciudadanía. De hecho, en este 2021, si analizamos la evolución del precio de la vivienda, el porcentaje general de bajada se espera que sea del 1%. Eso sí, 2022 nos ofrecerá unos datos peores de hasta el 6%; aun así todavía no tan malos como se esperaban.
Para analizar este tema de forma más precisa, hemos contado con la ayuda de la mejor inmobiliaria de Cerdanyola. Su nombre es Banker & House, son expertos en vivienda residencial y cuentan con años de experiencia a sus espaldas.
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Evolución de los precios en vivienda durante 2021
Durante el año 2020, el precio de la vivienda se redujo un 10% y la actividad inmobiliaria y el precio del suelo un 35%. El confinamiento, el aumento del paro y el agotamiento de los ahorros, produjeron una situación antesala de una gran crisis.
Sin embargo, las peores previsiones para 2021 no se han cumplido debido a varias razones.
Extensión de los ERTES y ayudas directas
El hecho de que millones de personas pudieran seguir recibiendo un alto porcentaje de sus salarios y las mencionadas ayudas de las comunidades autónomas y el estado, evitaron muchos alzamientos o que propietarios quisieran vender viviendas de forma rápida y a precios bajos. Es decir, el parque inmobiliario español no se vació en el porcentaje que se preveía y la oferta no fue tan grande como para reducir los precios de alquiler y vivienda demasiado.
De hecho, expertos como Banker & House sólo esperan un 1% de descenso en los precios de venta y alquiler de viviendas para finales de 2021. En cuanto a la actividad inmobiliaria durante 2021, también se han minimizado daños y, frente a una caída del 35% en 2020, se puede terminar el año con alrededor del 17%.
Vuelta de extranjeros
Además de los factores mencionados, las halagüeñas previsiones del gobierno de que el año 2021 será el año de la recuperación también ha provocado que muchos extranjeros hayan vuelto a España, y eso implica un aumento de la demanda, sobre todo en alquiler, y su efecto en la mencionada actividad inmobiliaria.
Digitalización de servicios
El tercer factor que ha permitido al sector inmobiliario mantenerse ha sido la transformación digital de muchas empresas para poder digitalizar sus servicios. Un ejemplo es la visita virtual a un inmueble. En el caso de la venta, suficiente para poder tramitar la compraventa incluso sin tener contacto físico.
Grandes ciudades: bajada de precios en alquiler y mantenimiento en venta
En cualquier caso, esa predicción de acabar el año 2021 con una bajada general de los precios del 1%, no significa que en todas las regiones o ciudades el precio de la vivienda se haya comportado de la misma forma. De hecho, en las grandes ciudades el precio del alquiler se ha reducido hasta en el 15%. Uno de los factores responsables ha sido, ante la falta de trabajo o sueldos más altos, el desplazamiento de muchas personas a pueblos de una misma provincia o, incluso, provincias limítrofes. Un caso paradigmático es Madrid ciudad, que ha visto a muchos de sus vecinos emigrar a poblaciones de su provincia o las comunidades autónomas vecinas.
Por el contrario, en 2021, no ha ocurrido lo mismo en el caso de la compraventa de propiedades en grandes urbes. Y una de las razones es que, en esta nueva crisis, el precio del suelo no ha bajado tanto como en otras anteriores. Es cierto que sí lo hizo en el 1T del 2021 (y un 10% en el 2020), pero se ha estabilizado. No obstante, como se ve en el gráfico inferior, la caída es mucho menor a la que se produjo entre 2008 y 2013. También es cierto que nunca hemos recuperado los precios de 2007.
Qué ocurrirá en 2022: bajada general y cambio en los hábitos de compra
Como hemos visto en la imagen anterior, el sector inmobiliario nunca remontó a las cifras precrisis de 2008. Es bastante posible que ocurra algo parecido en los próximos años con respecto al año 2019, pero siempre con matices.
Recuperación del número de transacciones
El hecho de que una crisis reduzca los precios del alquiler y venta de propiedades no significa que, una vez salidos de la recesión, no se recupere el nivel de transacciones anterior.
En el caso de España y para 2022, se estima que se podrán alcanzar las 500.000 transacciones de 2019, y que serán las viviendas de segunda mano las que tiren del carro.
Un de cal y otra de arena: los precios de la vivienda pueden bajar un 6%
¿Cómo es posible que, al aumentar las transacciones y dinamizarse el mercado, los precios bajen? Según Banker & House, porque el precio de la vivienda actual está sobrevalorada en relación al PIB perdido: un 10% en 2020.
Es decir, si finalmente en 2021 se reducen los precios sólo un 1%, en algún momento tendrán que ajustarse a la caída de los precios generales (IPC) y a la propia marcha de la economía. Es cierto que con la ayuda de los ERTES y la congelación de alzamientos, los precios no bajarán en relación a ese 10% de bajada del PIB, sino un poco menos para dar paso ya a un 2023 de estabilización y subida de precios.
Nuevos hábitos de compra
La pandemia ha traído muchos cambios. Uno de ellos es el teletrabajo, responsable también de otro cambio: que los usuarios busquen casas más grandes, lo que abre las puertas a trasladarse a pequeñas poblaciones o, incluso, al campo, donde los precios son menores.
Este nuevo paradigma de compra o alquiler de vivienda provocará, lógicamente, que los precios suban. Y un ejemplo de ellos es Cerdanyola del Vallès, la población barcelonesa que ha registrado ya un crecimiento del 1,2% en el primer trimestre del 2021 debido a la llegada de nuevos vecinos que prefieren dejar grandes urbes como Barcelona para vivir de forma más tranquila.
