2019: la nueva relación entre arrendador y arrendatario

El pasado mes de marzo de 2019 el gobierno de España aprobó el real decreto ley para la reforma del mercado del alquiler. Se está aplicando desde el 6 de marzo y es bueno recordar sus puntos y cambios principales, tanto para quien es el arrendador como para el arrendatario.

Cambios con respecto a la ley anterior

Son cambios sustanciales y algunos con menos importancia. Estos son los más relevantes:

  • En cuanto a los contratos, la prórroga de obligado cumplimiento en el alquiler pasa de 3 a 5 años.
  • Si el arrendador es persona jurídica los 5 años pasan a ser 7.
  • Se blinda la subida de los alquileres a la subida del IPC.
  • Por lo general, los meses de fianza máximos son dos.
  • Para liquidar el contrato, solo si han pasado 5 años de relación, el arrendador debe comunicarlo con cuatro meses de antelación y el arrendatario con 2.
  • Sobre la gestión inmobiliaria. Este es un tema muy debatido ¿quién debe pagar a la agencia inmobiliaria los costes por gestión: el arrendador o el arrendatario? La ley actual ha derivado esos costes al arrendador, pero solo si es persona jurídica.
  • Se flexibiliza la posibilidad por parte del inquilino de realizar reformas en el piso. Solo es necesario llegar a un acuerdo escrito sin que ello implique firmar un nuevo contrato.

Nuevas condiciones en la ley de 2019

Además de los cambios producidos en la ley anterior, el gobierno ha añadido una serie de elementos novedosos como los siguientes:

  • Se ha creado un índice estatal de referencia del alquiler de viviendas. Este índice no es vinculante y sólo sirve como orientación para que cada comunidad autónoma pueda establecer sus propios índices, configurar ayudas o desgravaciones fiscales.
  • A partir de ahora, los ayuntamientos tienen libertad para bonificar el IBI de las viviendas puestas en alquiler y de tipo de protección oficial. Esa bonificación puede llegar al 95%.
  • El arrendatario ya no tendrá que pagar el ITP o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Desgravación de alquiler para autónomos que trabajan en casa

Poder desgravar en la declaración anual el alquiler depende de los requisitos de cada Comunidad Autónoma, mientras que los autónomos que utilicen su casa como lugar de trabajo pueden desgravarse lo siguiente:

  • Reducir el 30% del coste los recibos de agua, luz, teléfono, Internet, electricidad y telefonía del alquiler correspondiente a los metros cuadrados que se utilicen para trabajar en el hogar.

Qué ocurre con los desahucios

Decir que el gobierno también ha hecho cambios en cómo se realizan los lanzamientos o desahucios. Tres de los más importantes:

  • Tras la orden de un juez de desahuciar al arrendatario, este es responsable de poner en conocimiento de los servicios sociales su situación el caso y de comunicar una situación habitacional vulnerable. A partir de aquí, el inquilino podrá tener un plazo de un mes más en la casa (como persona física) y tres en el caso de persona jurídica.
  • El juez también debe comunicar a los servicios sociales el desahucio.
  • Si fallece el titular de un contrato, y las personas que residen son menores, en situación de vulnerabildad o son mayores de edad, se produce una subrogación de las obligaciones del arrendatario titular fallecido al resto.

Por último, la controvertida medida de limitar los precios del alquiler no ha fructiferado y, en ese sentido, el precio lo marca el mercado.

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